Kustannusarvio pankille – näin laadit sen rakennuslainaa varten

Kun haet rakennuslainaa, pankki pyytää lähes aina kustannusarvion. Sen avulla pankki arvioi, riittääkö rahoitus talon valmistumiseen asti, paljonko omarahoitusta tarvitaan ja missä erissä laina maksetaan ulos rakentamisen aikana. Selkeä ja kattava arvio nopeuttaa lainaneuvottelua ja vähentää ikäviä yllätyksiä työmaalla.

Miksi pankki tarvitsee kustannusarvion?

Pankille kustannusarvio on rakennushankkeen tärkein numeroasiakirja. Pankki vertaa kokonaiskustannusta omarahoitukseen ja vakuuksiin ja arvioi, onko suunnitelma realistinen. Liian optimistinen arvio on riski sekä sinulle että pankille: jos rahat loppuvat kesken, keskeneräinen talo on huono vakuus, ja lisärahoituksen järjestäminen kesken rakentamisen on hankalaa.

Arviota käytetään myös lainan maksatuksessa. Rakennuslaina nostetaan yleensä erissä sitä mukaa kuin talo valmistuu, ja erittelyn avulla on helppo sopia, mitä kuhunkin vaiheeseen kuuluu.

Mitä kustannusarvioon kuuluu?

Hyvä kustannusarvio kattaa koko hankkeen tontista muuttoon. Talotoimittajan tarjous on vain osa kokonaisuutta – erillishankinnat ja rakennuttajan omat kulut jäävät helposti pois.

• Tontti: kauppahinta, varainsiirtovero ja lainhuuto tai vuokratontin vuokra ja vakuudet.
• Liittymät: sähkö, vesi ja viemäri, kaukolämpö tai lämpökaivo sekä tietoliikenne.
• Suunnittelu ja luvat: pää-, rakenne- ja LVIS-suunnitelmat, pohjatutkimus, lupa- ja valvontamaksut sekä vastaava työnjohtaja ja KVV-työnjohtaja.
• Maatyöt ja perustukset: kaivu, täytöt, routaeristys, salaojat ja sokkeli.
• Talopaketti tai runko asennuksineen ja rahteineen.
• Talotekniikka: vesi ja viemäri, lämmitys, ilmanvaihto ja sähkö.
• Sisävalmistus: pinnat, märkätilat, kalusteet ja kodinkoneet.
• Pihatyöt: täytöt, pinnoitteet, istutukset ja piharakennukset.
• Rakennusaikaiset kulut: työmaasähkö ja -vesi, rakennusaikainen vakuutus, jätehuolto, telineet ja nostot.
• Rakennusaikaiset korot ja lainan järjestelykulut.
• Varaus odottamattomiin kuluihin, tyypillisesti 5–10 % rakennuskustannuksista.

Ilmoita hinnat arvonlisäveroineen, sillä yksityinen rakentaja maksaa myös arvonlisäveron. Jos teet töitä itse, kirjaa materiaalit ja oma työ erikseen: pankki arvioi, onko omien töiden osuus realistinen aikatauluun ja osaamiseen nähden.

Talo 2000 -nimikkeistö tekee arviosta vertailukelpoisen

Rakennusalalla kustannukset ryhmitellään yleisesti Talo 2000 -nimikkeistön mukaan. Kun arvio on samassa muodossa kuin urakoitsijoiden tarjoukset ja kustannuslaskelmat, pankin ja valvojan on helppo lukea sitä ja verrata eriä keskenään. Rakentajakoulun laskelma ryhmittelee kustannukset näin:

Pääryhmä	Mitä siihen kuuluu
11 Alueosat	Maatyöt, piha ja piharakennukset
12 Talonrakennusosat	Perustukset, runko, vesikatto, ikkunat ja ulko-ovet
13 Tilaosat	Sisäpinnat, väliovet, kalusteet ja tulisijat
21 LVI	Vesi, viemäri, lämmitys ja ilmanvaihto
22 Sähkö	Sähkö- ja telejärjestelmät
3 Hanketehtävät	Luvat, suunnittelu, työnjohto, työmaan kulut, korot ja varaus
4 Kiinteistötehtävät	Tontti ja liittymät

Neliöhinta kertoo, onko arvio uskottava

Pankki vertaa arviota tyypilliseen hintatasoon. Jos rakennuskustannus neliötä kohden on selvästi alueen tavallista tasoa pienempi, pankki kysyy todennäköisesti, mistä ero johtuu. Neliöhintaan vaikuttavat muun muassa talon koko, kerrosluku, märkätilojen määrä, toteutustapa ja paikkakunta. Pienessä talossa neliöhinta on yleensä suurempi, koska keittiön, kylpyhuoneen ja talotekniikan kustannukset eivät pienene samassa suhteessa kuin pinta-ala.

Maksuerät ja valmiusaste

Rakennuslaina maksetaan tavallisesti erissä rakentamisen edistymisen mukaan. Erän nostoa varten pankki voi pyytää laskut, valokuvia tai vastaavan työnjohtajan tai arvioijan selvityksen talon valmiusasteesta. Tyypillisiä maksatusvaiheita ovat:

1. tontti ja perustukset valmiina
2. runko ja vesikatto valmiina, talo säältä suojassa
3. sisävalmistus ja talotekniikka
4. talo valmis ja käyttöönotettu.

Tarkista, että talotoimittajan ja urakoitsijoiden maksuerät sopivat yhteen pankin maksatuksen kanssa. Jos toimittaja pyytää suuren ennakkomaksun ennen toimitusta, sovi pankin kanssa etukäteen, miten se rahoitetaan.

Liitteet, joita pankki usein pyytää

• kustannusarvio ja rahoituslaskelma
• pääpiirustukset tai luonnokset ja rakennuslupa tai vireillä oleva lupahakemus
• tontin kauppakirja ja lainhuuto tai vuokrasopimus
• talotoimittajan tarjous tai sopimus sekä urakkasopimukset
• rakennusaikataulu
• selvitys omarahoituksesta, esimerkiksi säästöt tai nykyisen asunnon myynti ja tarvittaessa siltarahoitus.

Vaatimukset vaihtelevat pankeittain, ja osalla pankeista on oma lomake tai taulukkopohja. Kysy pankista ennen kuin viimeistelet arvion.

Näin teet kustannusarvion pankille Rakentajakoulun laskurilla

1. Tee talolle pohjaratkaisu toivelistan avulla tai käytä pikaluonnosta.
2. Avaa kustannuslaskuri ja valitse maakunta, toteutustapa ja talon tiedot.
3. Paina Kustannusarvio pankille ja valitse PDF tai Word.
4. Valitse laskelmaan tulevat erät. Pihatyöt ja rakennusaikaiset korot ovat oletuksena pois, ja varaus lasketaan valituista eristä.
5. Tallenna tai tulosta laskelma ja liitä se lainahakemukseen.

Tulosteessa ovat hankkeen perustiedot, kustannukset Talo 2000 -pääryhmittäin, luonnoskuvat, toimituslaajuus jaettuna toimittajan toimitukseen ja rakennuttajan erillisiin hankintoihin sekä kustannuserittely. Laskurin luvut ovat arvio: päivitä ne toimittajien ja urakoitsijoiden tarjouksilla ennen kuin toimitat laskelman pankkiin.

Yleisimmät virheet

• Liittymät, lupamaksut tai työnjohdon kulut puuttuvat.
• Talopaketin sisältö tulkitaan laajemmaksi kuin se on.
• Pihatyöt, kalusteet tai kodinkoneet unohtuvat.
• Rakennusaikaiset korot jäävät pois.
• Varausta ei ole, tai se on liian pieni.
• Omat työt arvioidaan liian edullisiksi tai nopeiksi.

Usein kysyttyä

Riittääkö talotoimittajan tarjous kustannusarvioksi?

Ei yleensä. Tarjous kattaa vain toimittajan toimituksen. Pankki tarvitsee koko hankkeen kustannukset, myös tontin, liittymät, maatyöt, luvat ja rakennuttajan erillishankinnat.

Pitääkö arvion olla Talo 2000 -muodossa?

Ei välttämättä, mutta ryhmittely helpottaa arvion lukemista ja vertailua. Jos pankilla on oma lomake, siirrä luvut siihen.

Mitä teen, jos kustannukset ylittyvät?

Ota yhteyttä pankkiin heti, kun ylitys näyttää todennäköiseltä. Varaus on tätä varten, ja lisärahoituksesta on helpompi sopia ajoissa kuin vasta rahojen loputtua.

Lue lisää oppaista omakotitalon rahoitus ja rakennuskustannukset.

Tutustu myös vaiheittaisiin oppaisiin ja ilmaisiin työkaluihin: